Kjøp og salg av eiendomsaksjeselskap
Ved kjøp og salg av eiendomsaksjeselskap overdras eiendommen indirekte gjennom aksjene i selskapet som eier eiendommen. Dette kan gi skattemessige og praktiske fordeler, men stiller også særlige krav til kontrakt, finansiering og struktur. Nedenfor gjennomgår vi sentrale forhold kjøpere og selgere bør være oppmerksomme på.
Dette får du vite:
Kort oppsummert
- Bruk en egnet og tilpasset kontrakt, ofte en meglerstandard, for å håndtere risiko, garantier og skatteforhold.
- Avklar finansiering tidlig, da pant i eiendommen utløser særskilte krav etter aksjeloven som kan forsinke oppgjøret.
- Undersøk om tomten er eid eller festet, da usikkerhet rundt forlengelse av festekontrakt har stor betydning for verdien.
- Kjøpesummen for aksjene justeres for selskapets gjeld og balanse, og kan derfor avvike betydelig fra eiendommens markedsverdi.
Kontrakt – valg av riktig avtaleverk
Partene bør benytte en egnet og gjennomarbeidet kontrakt ved kjøp og salg av eiendomsaksjeselskap. I praksis brukes ofte meglerstandardene, som foreligger både med og uten oppgjørsansvarlig. Standardene er godt kjent i eiendomsbransjen og bidrar som regel til mer effektive forhandlinger enn bruk av ukjente avtaler.
Selv ved bruk av standardkontrakter er det viktig med tilpasninger, særlig knyttet til risiko, garantier, skatteforhold og eiendomsspesifikke forhold.
Finansiering – aksjeloven § 8-10
Finansiering bør avklares tidlig i prosessen. Kjøp av eiendomsaksjeselskap skjer ofte med bankfinansiering, og kjøpers bank vil normalt kreve pant i eiendommen.
Når eiendommen eies av et aksjeselskap, utløser sikkerhetsstillelse særlige saksbehandlingskrav etter aksjeloven § 8-10. Dette krever korrekt dokumentasjon og formell behandling, og mangelfull planlegging kan føre til forsinkelser i oppgjøret.
Tett dialog mellom kjøper, selger, bank og eventuell oppgjørsansvarlig er avgjørende for en smidig gjennomføring.
Eiendom på festet tomt
Det må avklares om bygningen står på eid eller festet tomt. For næringseiendom på festet grunn er det ingen automatisk rett til forlengelse av festekontrakten.
Ulik vurdering av sannsynligheten for forlengelse kan få stor betydning for verdsettelsen. Gjenstående festetid, vilkår for forlengelse og festeforholdets rettslige stilling bør derfor avklares før kjøpesummen fastsettes.
Trenger du hjelp med kjøp eller salg av et eiendomsaksjeselskap?
Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.
Kjøpesumsberegning – justering for gjeld og arbeidskapital
Utgangspunktet for prisingen er som regel eiendommens verdi. Ved aksjekjøp justeres imidlertid kjøpesummen normalt for selskapets gjeld og arbeidskapital.
Dette innebærer at:
- eiendommens verdi ikke nødvendigvis tilsvarer kontantvederlaget,
- selskapets balanse på overtakelsestidspunktet er avgjørende,
- kjøpesummen kan avvike betydelig fra markedsverdien på eiendommen.
For kjøpere og selgere som ikke er vant til aksjetransaksjoner, kan dette være overraskende – og bør derfor reguleres tydelig i avtalen.
Dette kan Codex Advokat bistå deg med
- Juridisk rådgivning ved kjøp og salg av eiendomsaksjeselskap
- Kontraktsutforming og kontraktsjekk
- Bistand ved finansiering og aksjelovens krav
- Forhandlinger og strukturering av transaksjonen
- Tvisteløsning ved uenighet
Har du spørsmål om kjøp eller salg av eiendomsaksjeselskap? Ta kontakt for en uforpliktende vurdering.
Ofte stilte spørsmål
Det innebærer at man kjøper aksjene i selskapet som eier eiendommen, i stedet for å kjøpe selve eiendommen direkte. Dette kan gi skattemessige fordeler, men stiller spesielle krav til kontrakt og finansiering.
I praksis brukes ofte meglerstandardene, som er godt kjent i bransjen og effektiviserer forhandlinger. Det er likevel viktig med individuelle tilpasninger knyttet til blant annet risiko, garantier og skatteforhold.
Utgangspunktet er eiendommens verdi, men kjøpesummen justeres for selskapets gjeld og arbeidskapital på overtakelsestidspunktet. Kontantvederlaget kan derfor avvike betydelig fra eiendommens markedsverdi.
Hvis kjøpers bank krever pant i eiendommen, utløses særskilte saksbehandlingskrav etter aksjeloven. Korrekt dokumentasjon og formell behandling er avgjørende for å unngå forsinkelser i oppgjøret.
